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Non ho voglia di tuffarmi
in un gomitolo di strade
Ho tanta stanchezza
sulle spalle
Lasciatemi cosi
come una cosa posata
in un angolo
e dimenticata
Qui non si sente altro
che il caldo buono
Sto con le quattro
capriole di fumo
del focolare

- Natale (Giuseppe Ungaretti)

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Area Riservata

 Lun 26 Set 2016

DUE DILIGENCE AMBIENTALE

  ambiente , due diligence

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La Due Diligence Ambientale (DDA) rappresenta l’insieme delle attività svolte durante la fase di pre-acquisizione di un’azienda, finalizzata all’individuazione delle passività associate a criticità ambientali e identificazione dei rischi che possono incidere sul costo di compravendita.

La DDA consente di tutelare le parti interessate in quanto permette di dare un peso alle criticità ambientali presenti, quantificando il costo dovuto alla gestione e al ripristino ambientale e rendendo la transazione equa. Inoltre l’investitore viene messo al corrente di eventuali responsabilità legali che si sobbarcherebbe al momento dell’acquisto o eventuali obblighi quali: pagamento di sanzioni, bonifica o ripristino ambientale, preclusione a forme di sovvenzione o limitazioni all’utilizzo dell’area.

Una DDA deve sempre iniziare con uno studio approfondito del territorio circostante e della storicità del sito stesso, in particolare per le attività svolte prima degli anni ‛80- ‛90, poiché vi era una bassa sensibilità ambientale e una scarsa normativa a tutela dell’ambiente.

I passaggi principali che riguardano una DDA sono i seguenti:

- Studio del territorio;

- Storicità dell’attività produttiva;

- Identificazione delle passività ambientali associate a contaminazione di aria, suolo, sottosuolo o corpi idrici;

- Valutazione delle prescrizioni legali;

- Identificazione di non conformità con conseguente gestione delle azioni correttive e preventive;

- Valutazione del rischio;

- Quantificazione in termini economici delle non conformità e/o passività riscontrate.

Questi aspetti si possono suddividere in due fasi, Fase I e Fase II. La prima si basa su uno studio documentale di ufficio e un sopralluogo presso il sito, finalizzata a una prima valutazione della conformità e alla programmazione della Fase II, durante la quale vengono fatte analisi e campionamenti in loco.

Due Diligence di Fase I

La Fase I è finalizzata ad identificare il contesto in cui si inserisce l’attività oggetto di analisi, valutare potenziali sorgenti inquinanti esterne al sito, individuare i bersagli sensibili ed effettuare un primo screening delle passività ambientali presenti.

Questa fase si basa principalmente su:

- Analisi di immagini aeree storiche e attuali, per capire le attività che hanno coinvolto il territorio circostante ed il susseguirsi delle modifiche sull’immobile oggetto di analisi, oltre all’individuazione dei bersagli sensibili presenti (aree residenziali, pozzi idrici, zone a tutela ambientale ecc..);

- Analisi di carte geologiche per lo studio della morfologia del territorio, delle caratteristiche del suolo e sottosuolo, della presenza di corpi idrici superficiali, della direzione e caratteristiche del flusso di falda (analisi della vulnerabilità della falda) utili per elaborare una previsione sulla migrazione di inquinanti e valutare l’entità del rischio ambientale;

- Studio del rischio sismico, idrogeologico e presenza di radon;

- Studio dei processi produttivi e non nelle zone limitrofe al sito di interesse, al fine di individuare potenziali sorgenti di inquinamento. Questo permetterebbe di escludere eventuali responsabilità dell’azienda connesse a passività ambientali;

- Ricerca di articoli e documenti storici in grado di fornire informazioni di carattere ambientale legate al sito di interesse;

- Interviste a enti pubblici (ARPA, Comune, Provincia, Regione ecc..) che possano fornire notizie o studi di pertinenza ambientale dell’area oggetto di studio.

Successivamente si procede ad analizzare la documentazione fornita dall’azienda, dalla quale si estrapolano le caratteristiche dell’immobile e delle attività esercitate. Questa analisi comprende lo studio di documenti come: planimetrie, documenti di pertinenza ambientale (autorizzazioni, licenze, certificazioni, certificati analitici, indagini ambientali, documentazione sui rifiuti, emissioni, scarichi, sostanze chimiche, amianto ecc..), conformità dell’immobile e degli impianti, CPI, comunicazioni con le Autorità, presenza di serbatoi, di centrali termiche o impianti di raffreddamento e di pozzi perdenti o di emungimento. Al termine dello studio si procede ad una prima analisi della conformità legislativa.

A seconda del grado di dettaglio a cui si vuole condurre tale indagine si possono valutare anche altri aspetti, quali:

- Salute e Sicurezza nell’ambiente di lavoro;

- Analisi strutturale e impiantistica;

- Audit energetico.

La Fase I termina con un sopralluogo presso il sito per completare la valutazione delle prescrizioni legali.

Due Diligence di Fase II

La Fase II permette di approfondire le passività riscontrate durante la Fase I e ridurre l’incertezza relativa alle stime di costo. A seconda delle caratteristiche delle non conformità rilevate, si procede al campionamento sulle matrici interessate (es. suolo, sottosuolo, falda, Materiali Contenenti Amianto, PCB) o eventuali prove di tenuta su serbatoi interrati o fuori terra. Qualora si ritenga necessario si possono effettuare anche analisi su scarichi, emissioni, rifiuti e rumore.

I risultati ottenuti da tali indagini permettono di definire la stima dei costi di gestione delle passività ambientali. Si elabora un cost estimate in cui vengono dettagliati per ogni passività ambientale o non conformità riscontrata, il costo minimo e il costo massimo per la gestione delle stesse (specificando l’azione correttiva necessaria).

Il cost estimate viene allegato ad una relazione tecnica nella quale vengono riportate tutte le informazioni ottenute e le modalità di analisi effettuate durante la DDA e fornita alle parti interessate.

Nel caso in cui non vengano fornite tutte le informazioni richieste o sia impossibile accedere al sito per tutela dell’immagine del venditore, l’acquirente può chiedere in fase contrattuale delle garanzie ambientali ed eventuale possibilità di recessione del contratto nel caso si riscontrino non conformità ambientali dopo l’acquisto.





A cura di: Dott.ssa Elena MARTIS


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